Faut-il rembourser son emprunt hypothécaire?

Une question qu'on me pose souvent. En effet, rembourser son emprunt signifie moins d'intérêts à déduire de son revenu imposable, donc plus d'impôts à payer. C'est d'ailleurs ce que répètent nos conseillers préférés, les instituts qui nous accordent des crédits hypothécaires. Pourtant c'est faux.

C'est faux parce qu'on ne regarde qu'une partie de la facture d'impôt. Si vous avez la possibilité d'amortir votre emprunt, c'est que vous avez des économies "libres", dépassant les liquidités que vous devez conserver à titre de précaution. Les intérêts que vous touchez sur ces économies sont (généralement) soumis à l'impôt. Prenons un exemple. Vous avez encore 100'000 francs de dette à 2% et vous avez 100'000 francs d'économies placées à 1%. Vous payez donc 2'000 francs d'intérêts déductibles du revenu imposable et vous gagnez 1'000 francs d'intérêts à ajouter au revenu imposable. Admettons que votre taux d'imposition (marginal) sur le revenu (Confédération + canton + commune) est de 25%. L'impact de cet arrangement sur votre revenu après impôt est de –2'000 x (1-25%) + 1'000 x (1-25%) = –750 francs. En effet, la dette vous coûte effectivement 1,5% et vos économies rapportent effectivement 0,75%. Si vous utilisez vos économies pour rembourser l'emprunt, il n'y a plus d'impact sur votre revenu, donc vous économisez les 750 francs. La déductibilité des intérêts payés implique simplement que vous pouvez déduire de votre revenu imposable l'excédent d'intérêt que coûte l'emprunt par rapport au rendement du placement de vos économies. Si vous pouviez placer votre argent à 2%, ce serait équivalent de rembourser ou non. La seule chose qui compte, c'est la différence de taux d'intérêt entre votre emprunt hypothécaire et le placement de vos économies.

Pourquoi le banquier ne vous explique-t-il pas ceci? Parce que vos économies sont typiquement déposées sur un compte d’épargne où elles rapportent disons 0.2% pendant que vous avez un emprunt hypothécaire coûtant disons 2%. Cela signifie que la banque « emprunte » à 0.2% pour prêter à 2%. Vous payez 2% et encaissez 0.2%. Les impôts n’y changent rien de fondamental. Avec un taux d'impôt de 25%, l’emprunt vous coûte effectivement 1.5% et le compte d’épargne rapporte effectivement 0.15%.

Vous avez seulement intérêt à ne pas rembourser votre dette hypothécaire si vous parvenez à placer l’argent que cela vous permet de garder à un taux d’intérêt plus élevé que celui de votre crédit hypothécaire, à risque égal, donc en fait sans risque puisque votre dette hypothécaire est sans risque pour vous, vous devez la rembourser. Si vous avez accès à un placement non imposable (p.ex. 2e ou 3e pilier), alors il faut comparer son rendement au coût de la dette après impôt. Dans mon exemple, ne remboursez pas si vous pouvez placer sans risque à 2% soumis à l’impôt sur le revenu ou à 1.5% sans impôt.

Posted by Philippe Thalmann on Thursday 5 January 2017 at 9:16
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