Blog de Philippe Thalmann

L'immobilier suisse suite à la suppression du taux plancher

Le Temps a consacré son dossier immobilier du 26 janvier à cette question, un excellent dossier réunissant de nombreux témoignages des milieux immobiliers et bancaires. On les comprend mieux si on distingue clairement entre deux marchés: celui des immeubles de rendement et celui des immeubles de jouissance.

Les immeubles de rendement sont les immeubles regroupant des surfaces louées, principalement les appartements locatifs qu'occupent encore plus de 60% des ménages de ce pays. Les immeubles de jouissance sont les appartements et maisons individuelles qu'occupent les autres en en étant propriétaires.

Au fond, la logique économique qui détermine l'évolution des prix des deux types de biens est la même: si la baisse des taux d'intérêt fait qu'aujourd'hui la détention d'un bien immobilier coûte en frais financiers et autres frais 3.5% de son prix contre 7% il y a 20 ans, alors on peut payer deux fois plus pour l'acheter. Les propriétaires d'immeubles de rendement obtiennent encore aujourd'hui un rendement situé en moyenne entre 4 et 6% alors que le tribunal fédéral a jugé que 2.5% n'étaient pas abusifs au sens du droit du bail. Il y a donc encore de la marge pour que les prix des biens immobiliers de rendement augmentent. Les rendements devenus négatifs sur d'autres placements sans risques accentuent encore l'attrait des placements immobiliers.

Ceci est en principe aussi valable pour les immeubles de jouissance mais encore faut-il que les acheteurs puissent les payer. Il ne s'agit pas de fonds immobiliers et caisses de pension aux moyens gigantesques, comme pour les immeubles de rendement, mais de ménages de plus en plus ordinaires. Bien qu'il soit avantageux pour eux de devenir propriétaires et profiter enfin de la baisse des taux d'intérêt, encore faut-il qu'ils puissent réunir 20% du prix d'achat en fonds propres et que leur revenu soit suffisamment élevé pour pouvoir assumer les charges calculées avec un taux d'intérêt fictif de 4 à 5%. Ces contraintes de financement fixent un plafond aux prix des immeubles de jouissance, un plafond qui a été atteint et qui va devenir de plus en plus contraignant avec le ralentissement conjoncturel qui se prépare.

En résumé, les prix des immeubles ne sont pas trop élevés en moyenne nationale (il y a évidemment des exceptions locales) mais seuls les prix des immeubles de rendement peuvent encore augmenter parce qu'ils intéressent des acheteurs aux poches très profondes.

Posted by Philippe Thalmann at 7:54
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Une expérience intéressante en Grèce

La population grecque vient de faire le pari d'une nouvelle approche pour sortir de l'ornière, une approche qui repose sur les forces naturelles du pays et la participation de tous plutôt que sur l'extraction forcénée des ressources du sous-sol, la destruction des paysages et la concurrence acharnée avec les ouvriers asiatiques. Il reste à espérer que les élites politiques et économiques qui ont entraîné la Grèce dans l'ornière et qui voulaient forcer les petites gens à se sacrifier pour en sortir ne réussiront pas à saboter cette expérience.

Posted by Philippe Thalmann at 7:32
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Faut-il forcément accroître la densité urbaine?

Le principe directeur de la planification territoriale en Suisse comme dans de nombreux autres pays c'est la concentration décentralisée: les logements et activités économiques doivent être concentrés dans des pôles urbains interconnectés par des réseaux de transports publics, sans pour autant tout concentrer dans un petit nombre de métropoles. Pour la Suisse et sa forte croissance démographique depuis 2007 (plus de 1% par an) cela signifie densifier les villes existantes, ce qui signifie augmenter la surface construite sur les terrains déjà construits. Concrètement, il faut agrandir les bâtiments existants ou les remplacer par des bâtiments plus grands.

Tout ceci repose sur les hypothèses suivantes: (1) la population va continuer de croître; (2) elle va être de plus en plus mobile; (3) il faut préserver les surfaces de culture et les espaces naturels hors des villes. Ces hypothèses sont ancrées dans le 20e siècle. Le 21e pourrait être différent. Imaginons le scénario suivant: (1) la population plafonne puis décroît avec le vieillissement; (2) la mobilité classique est graduellement remplacée par une mobilité virtuelle (télétravail, culture en ligne, retour aux activités de proximité, etc.); (3) on reconnaît que la biodiversité est parfois plus grande dans les villes dans que dans les espaces agricoles et peut encore être accrue, et on reconnaît les avantages de l'agriculture de proximité, même urbaine, sur l'agriculture extensive.

Le nouveau scénario est orthogonal au scénario classique qui a conduit au principe de la concentration décentralisée. Les villes sont conformes à ce nouveau scénario si elles sont aérées, entrecoupées d'espaces verts de culture ou de détente. Les quartiers sont largement autonomes du point de vue des flux (énergie, eau, matières) et même du point de vue économique (emplois et commerces proches des domiciles de leurs employés et clients, agriculture et manufacture locales). La mobilité est douce. Ce n'est pas grave si ces villes recouvrent une plus grande partie du Plateau suisse. Celui-ci aura simplement un autre visage, franc quant au fait qu'il n'a plus rien de naturel depuis fort longtemps.

Et vous, dans quel type de ville aimeriez-vous habiter?

Posted by Philippe Thalmann at 13:00
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Les calculs hasardeux de Christoph Blocher

Pour soutenir l'argument de l'UDC que son initiative "contre l'immigration de masse" serait favorable à la prospérité, le conseiller national Christoph Blocher a calculé que le produit intérieur brut (PIB) par habitant avait augmenté de 9.2% entre 2002 et 2007, avant la pleine entrée en vigueur de l'accord de libre circulation des personnes avec l'UE et que dans les 5 années suivantes il avait chuté à 1.8%. 9.2% par an! Est-ce que vous vous souvenez encore que votre revenu augmentait de presque 10% par an avant qu'il faille le partager avec 80'000 immigrés par an? Moi pas. En même temps, je n'avais pas placé mes économies chez Madoff. Alors vérifions les chiffres.


En 2002, le PIB rapporté à la population moyenne de l'année se montait à 61'332 francs par personne. En 2007, il se montait à 71'619. Cela fait une progression de 16.8% AU TOTAL sur les 5 ans, soit 3.1% par année. En même temps, les prix ont augmenté de 6.8% sur les 5 ans (déflateur du PIB). En francs constants, le PIB par habitant a donc augmenté de 13.3% entre 2002 et 2007, ou 2.5% par an en moyenne.


Faisons maintenant les mêmes calculs pour la période 2007-2012, une période de cinq ans au cours de laquelle la population résidant en Suisse a augmenté de presque 6%. Le PIB par habitant est passé des 71'179 francs par personne à 74'020, soit une progression de 3.4% ou 0.7% par an en moyenne. C'est bien moins, effectivement, qu'au cours des 5 années précédentes, mais l'inflation a aussi bien ralenti. En francs constants, le PIB a augmenté de 6.1% entre 2007 et 2012, ou 1.2% par an en moyenne.


Conclusion: le conseiller national Blocher exagère massivement la croissance que la Suisse a connue avant 2007 et le ralentissement intervenu depuis. Cela dit, il est vrai que le rythme moyen de croissance a été divisé par deux, mais est-ce le fait de la libre-circulation des personnes ou plutôt de l'effondrement de l'économie mondiale après 2007? Les études sérieuses démontrent que la Suisse aurait souffert bien davantage de la crise financière mondiale si la libre circulation n'avait pas amené une main-d'oeuvre très qualifiée et des consommateurs au pouvoir d'achat élevé.

Posted by Philippe Thalmann at 10:42
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L'initiative pour les familles de l'UDC va conduire à une charge fiscale plus élevée pour les parents qui gardent eux-mêmes leurs enfants

Pour comprendre, il faut passer par un domaine apparenté où une telle pratique existe déjà. Un exemple facilitera la compréhension. Madame A est avocate et loue un bureau dans l'immeuble de Monsieur P, propriétaire immobilier. Mme A a le droit de soustraire le loyer de son revenu imposable et M. P doit l'ajouter à son propre revenu imposable. Si, au lieu de louer un bureau, Mme A aménage une pièce de sa maison en bureau, elle peut soustraire de son revenu imposable la part correspondante de la valeur locative de sa maison, mais elle doit évidemment d'abord ajouter la valeur locative de l'ensemble de sa maison à son revenu imposable. L'égalité de traitement avec M. P l'exige.

Mme A a un enfant. Si elle le confie à une gardienne, elle peut soustraire de son revenu imposable les frais de garde jusqu'à un plafond. La gardienne doit déclarer l'intégralité de son revenu aux impôts. Si c'est le mari de Mme A qui garde l'enfant, le couple ne peut rien déduire sous le régime fiscal actuel. L'initiative veut reconnaître la dépense en nature de la garde des enfants à domicile. Dès lors, il faudra évidemment aussi reconnaître le revenu en nature correspondant. Le couple A devra donc ajouter à son revenu imposable celui de la garde de leur enfant, par égalité de traitement avec la gardienne. Comme la déduction est plafonnée mais pas le revenu en nature, le couple payera plus d'impôts au final.

Posted by Philippe Thalmann at 8:34
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Le monde automobile sait très bien défendre ses intérêts

Au deuxième semestre 2012, la Confédération a encaissé 3,5 millions de francs au titre de sanctions sur les nouvelles voitures émettant trop de CO2, mais les grands importateurs (plus de 50 voitures par an) n'ont contribué que 0,5 million de cette somme alors qu'ils ont importé 99% des nouvelles voitures. Il faut dire que la réglementation, entrée en vigueur le 1er juillet 2012 dans le cadre de la nouvelle politique climatique suisse, est particulièrement clémente, du moins dans sa phase initiale jusqu'en 2015. Sans cette clémence, la recette aurait été de 404,5 millions de francs, résultat de la multiplication de l'amende prévue de 142.50 francs par gramme de dépassement par rapport à la cible légale de 130 grammes de CO2 par kilomètre par le dépassement moyen de 19 grammes (puisque les émissions moyennes des voitures immatriculées au deuxième semestre 2012 étaient de 149 gCO2/km) et par les 149'400 voitures immatriculées. Mais justement, les dispositions transitoires, calquées sur celles de l'Union Européenne, ont permis de réduire l'amende à un montant si faible pour les grands importateurs qu'il couvre tout juste les frais administratifs.
Comment est-ce possible? Tout dans les dispositions de mise en œuvre a été conçu pour adoucir la note. Ainsi par exemple, un importateur qui afficherait des émissions moyennes dépassant la cible de 12.9 grammes verrait ce montant arrondi à 12 grammes. Cela n'a l'air de rien, mais un gramme de dépassement coûte 142.50 par voiture, donc 1,4 millions pour 10'000 voitures importées. Il faut aussi noter que le dépassement n'est pas calculé par rapport à la limite de 130 grammes de CO2 par kilomètre pourtant inscrit dans la loi sur le CO2. Non, dans la pratique, la limite d'émissions pour un importateur tient compte du poids moyen des véhicules qu'il a vendus. L'étalon pour 2012 était le poids moyen des voitures immatriculées en 2010, soit 1453 kg. Tout véhicule plus lourd a droit à davantage d'émissions, tout véhicule plus léger à moins. Prenons par exemple la Renault Grand Espace 2.0 dCi 150. Elle pèse 2 tonnes. Pour cette voiture, la limite d'émissions est fixée à 155 grammes. Comme elle n'émet selon le fabricant "que" 150 grammes, elle contribue en fait à réduire la sanction pour l'importateur.
Autre bizarrerie du règlement, les importateurs doivent calculer la limite d'émission globale pour leurs importations selon le poids moyen de toutes les voitures qu'ils ont importées, mais le dépassement par rapport à cette limite est calculé pour les 65% des voitures qui émettent le moins de CO2 (100% à partir de 2015). Ils avaient donc intérêt à importer 35% de voitures lourdes, qui ont fait monter la limite bien au-dessus de 130 grammes sans entrer dans le calcul du dépassement. Et comme si tout cela ne suffisait pas, la sanction est réduite pour les 3 premiers grammes de dépassement jusqu'à fin 2018: de 95% pour le 1er gramme, de 84% pour le 2e et de 74% pour le 3e.
On est obligé d'admirer l'habilité des fabricants et importateurs de voitures et de leurs défenseurs auprès des autorités européennes et fédérales. En même temps, on n'est pas vraiment surpris. Déjà le régime précédent de la loi sur le CO2 était appliqué de façon extrêmement clémente. Alors que la loi prévoyait que les émissions de CO2 provenant des carburants devaient baisser de 8%, elles ont effectivement augmenté de 13%. Le secteur n'a même pas acheté assez de certificats à l'étranger pour compenser cela. De même, les objectifs fixés par le Parlement pour la baisse de la consommation de carburant des voitures neuves ont été manqués chaque année depuis 1995 sans que cela ne porte à conséquence.
Pour terminer sur une note positive, on notera que la recette de 3,5 millions de francs mentionnée en entrée de cet article permettra, après déduction des frais et de la part du Lichtenstein, de verser 74 centimes à chaque ménage suisse via l'assurance-maladie.

Posted by Philippe Thalmann at 10:17
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Comment les communes valaisannes vont-elles pouvoir faire face à la révision de la LAT?

Après l'approbation de la révision de la loi sur l'aménagement du territoire par le peuple le 3 mars dernier, de nombreuses communes valaisannes vont devoir réduire leur zone à bâtir pour la faire correspondre aux besoins prévisibles des 15 prochaines années. A quoi bon? pourrait-on se demander. Pourquoi créer une rareté là où existe l'abondance et risquer ainsi de faire monter les prix fonciers? Et comment redimensionner et indemniser les propriétaires dont les parcelles cesseraient d'être constructibles?

Le but premier de l'aménagement du territoire est d'organiser l'occupation du sol et le développement des agglomérations de façon à obtenir un résultat qui préserve au mieux le paysage et les surfaces naturelles et agricoles, qui favorise une cohabitation harmonieuse et qui ménage les finances publiques. En limitant la zone à bâtir aux besoins des 15 prochaines années, la commune garde une certaine maîtrise sur l'urbanisation de son territoire: les constructions seront concentrées sur les parcelles prévues pour cela.

Pour comprendre, imaginons un modèle simplifié avec un village entouré de 100 parcelles de 800 m2 chacune. On prévoit que sur les 15 prochaines années 30 parcelles seront construites. Si les 100 parcelles sont déclarées constructibles, les futurs habitants jouissent de la plus grande liberté pour choisir où s'installer. Comme nous avons tendance à préférer le voisinage de pâturages et les vues dégagées, les habitants choisiront 30 parcelles éparpillées, résultant en un "mitage du territoire". La commune devra aménager à grands frais les infrastructures permettant de raccorder les 30 parcelles éparpillées aux réseaux urbains. En passant, elle aura pratiquement aussi équipé les 70 autres parcelles.

Si au contraire la commune n'accorde les droits à bâtir qu'à 30 parcelles regroupées à proximité du village, celui-ci va croître harmonieusement et les infrastructures pourront être étendues graduellement. La densité sur chaque parcelle ne sera pas plus élevée que dans le premier scénario; les villas seront simplement construites à proximité les unes des autres plutôt qu'aux antipodes du territoire communal.

Revenons à l'hypothèse que la commune a déclaré toutes les parcelles constructibles. Si la LAT est révisée, elle sera obligée de faire ce qu'elle aurait dû faire dès l'entrée en vigueur de la Loi sur l'aménagement du territoire en 1980, soit désigner les 30 parcelles à urbaniser en premier. Mais les conditions seront très différentes parce que le territoire communal sera déjà "mité" et parce que la commune devra retirer des droits à bâtir au lieu de les octroyer. La planification sera beaucoup plus difficile, mais il devrait être possible de désigner les 30 parcelles dont le développement prochain est le plus judicieux du point de vue du but premier de l'aménagement du territoire.

La loi oblige les communes à compenser la perte de valeur des parcelles déclassées. On notera que la législation ne semble accorder que des droits aux propriétaires fonciers: le droit de conserver la plus-value lorsque la commune leur octroie des droits à bâtir et le droit à une indemnité lorsqu'elle leur en retire. Dans ces conditions, un propriétaire devrait accepter volontiers de céder ses droits à bâtir, puisqu'il est indemnisé et même plus rapidement que les propriétaires des 30 parcelles qui restent constructible, dont certains devront attendre jusqu'à 15 ans pour trouver un acheteur. Certains de ces propriétaires indemnisés avaient peut-être prévu de s'installer prochainement, ou leurs enfants, sur leur parcelle déclassée. Mais dans ce cas l'indemnité leur permet d'acheter l'une des 30 parcelles restantes.

Dans la pratique, on voit que les propriétaires menacés de déclassement résistent. Ils ont compris que les 30 parcelles restantes vont prendre de la valeur une fois que la surabondance de parcelles aura été supprimée. Pas de beaucoup et pas immédiatement, puisqu'il y en a quand même encore assez pour 15 ans. Si la commune gère bien son territoire, elle révisera régulièrement son plan d'aménagement et inclura des terrains au fur et à mesure des besoins. Il est fort possible que des terrains déclassés suite à la révision de la LAT soient réintégrés dans la zone constructible dans 5 ou 10 ans. Leurs propriétaires auront alors bénéficié de l'indemnité de déclassement et de la plus-value lors du reclassement!

Il appartient à la commune de bien gérer cela en planifiant son développement au-delà des 15 ans. Concrètement, elle peut placer une sélection des 70 terrains déclassés dans une zone de prochain développement. On saura alors que ces terrains ont une forte probabilité de redevenir constructibles dans 5 ou 10 ans et ils perdront beaucoup moins de valeur. Du coup, l'indemnité à verser est aussi beaucoup plus faible que s'ils retournaient définitivement dans la zone agricole.

En calculant soigneusement les indemnités des terrains déclassés, une commune peut en limiter l'impact sur son budget. En revanche, on ne lui remboursera pas le réseau d'infrastructures qu'elle a construit pour équiper les 100 parcelles. Cette erreur est irrécupérable. Même si elle continuait de laisser les 30 prochaines familles s'installer n'importe où sur les 100 parcelles, 70% du réseau seraient perdus car inutilisés. La faute n'en incombe pas à la révision de la LAT mais bien au manque de planification initiale.

Posted by Philippe Thalmann at 16:23
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La taxe sur la plus-value ne fait pas augmenter les prix fonciers

Les adversaires de la révision de la Loi sur l'aménagement du territoire (LAT) répètent qu'elle va conduire à une augmentation des prix fonciers. L'argument de la pénurie est absurde, puisqu'il reste le principe que les cantons et communes doivent mettre en zone à bâtir de quoi répondre aux besoins prévisibles des 15 prochaines années. Il y a de quoi voir venir.

L'autre facteur de hausse des prix serait la taxe sur la plus-value foncière à prélever lors de la mise en zone à bâtir. Selon la formulation concise du Conseiller National Olivier Feller dans Le Temps de ce jour: "La nouvelle LAT introduit sur l’ensemble du territoire une taxe d’au moins 20% sur la plus-value foncière. Or, on n’a jamais vu non plus que l’introduction d’une nouvelle taxe n’augmente pas le prix de la chose taxée."

Dans le cas de la taxe sur la plus-value foncière, la "chose taxée" est justement la plus-value, pas le sol. Pour que la plus-value augmente avec la taxe, il faudrait que le prix du sol augmente. Or celui-ci dépend uniquement de l'offre et de la demande. La taxe sur la plus-value ne va évidemment pas augmenter la demande de sol. Elle ne va pas non plus réduire l'offre, parce que le propriétaire foncier ne peut pas faire mieux que vendre son terrain au prix du marché, que l'Etat prélève une partie du gain ou non. Avec la taxe sur la plus-value foncière l'Etat devient partenaire du propriétaire foncier avec un droit de participation de 20% au moins au bénéfice. Pour paraphraser M. Feller: "on n'a jamais vu que l'ajout d'ayant-droits au bénéfice augmente le bénéfice."

Posted by Philippe Thalmann at 12:53
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Stratégie énergétique 2050: economiesuisse s'égare une fois de plus

Sous le titre agressif de "Stratégie énergétique : deux décennies de croissance passées par pertes et profits ?", economiesuisse a écrit:

"Les conséquences économiques de la stratégie énergétique 2050 sont plus importantes que supposé jusqu’ici. En l’absence de sauts technologiques, la Suisse risque, selon le scénario, de voir son produit intérieur brut réel reculer de  presque 25 %. Telles sont les conclusions d’une étude mandatée par economiesuisse auprès de Peter Egger, professeur au Centre de recherches conjoncturelles (KOF) de l’EFPZ. Ces estimations divergent fortement de celles de la Confédération, ce qui s’explique par l’utilisation d’hypothèses différentes." Et plus loin "Il faudrait également s’attendre à une hausse du chômage de 3,5 % au moins".

Nos propres simulations de politiques énergétiques et climatiques ambitieuses ont toujours démontré, comme les autres auteurs scientifiques d'ailleurs aussi, que le coût ne dépasse pas 1% de PIB. Alors comment expliquer un coût 25 fois plus élevé dans l'étude de nos collègues Egger et Nigai? Uniquement par des "hypothèses différentes"?

Pour répondre, j'ai soigneusement lu l'étude originale ainsi que le résumé en allemand. Pour commencer, les deux contiennent des choses pour le moins bizarres. Sans rentrer dans les détails, je relève par exemple le calcul de l'incidence sur le chômage. Le calcul est simple: selon les statistiques historiques, 1% de croissance supplémentaire réduit le chômage de 0.16% en Suisse; comme la stratégie énergétique 2050 est supposée réduire le PIB de 22% environ, le chômage va augmenter de 22 x 0.16% = 3.5%. Selon le même calcul, une baisse du PIB de 100% augmenterait le chômage de 16% seulement, donc l'économie suisse pourrait occuper 80% de sa force de travail à ne rien produire du tout!

Le plus important, c'est ce recul du PIB de 25% cité par economiesuisse. Les auteurs de l'étude, eux-mêmes effrayés par ce résultat, l'expliquent ainsi: leur modèle suppose que toute la stratégie énergétique 2050 est mise en œuvre en une seule année, l'année 2000 (il y a 13 ans, ce n'est pas une faute de frappe). Donc ils calculent l'état de l'économie suisse en 2000 si l'énergie avait été taxée à hauteur de 774 CHF par tonne de CO2 et si toute l'électricité de source nucléaire avait été produite par des énergies renouvelables bien plus coûteuses. Les auteurs nuancent ce scénario légèrement absurde en écrivant que si cette politique était mise en place sur 30 ans – comme c'est prévu dans la stratégie énergétique 2050 – alors le coût en PIB serait de 0.5% par an environ. Ce qui correspond pile à ce que tous les autres experts ont estimé. Et les auteurs d'ajouter que le coût serait encore plus faible si l'on tenait compte du progrès technique prévisible sur 30 ans.

Alors que penser du communiqué d'economiesuisse? N'ont-ils rien compris à l'étude qu'ils ont financée ou ont-ils préféré en interpréter les résultats de la façon qui leur convient le mieux?

Posted by Philippe Thalmann at 15:44
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Révision de la LAT

La NZZ s'est exprimée dans un éditorial le 5 janvier dernier en faveur de la révision de la Loi sur l'aménagement du territoire. Elle le fait du bout des lèvres, en indiquant assez clairement qu’elle le fait sous la menace de l’initiative pour le paysage, qui serait beaucoup plus contraignante, et en relevant que c’est une position paradoxale pour les tenants du libéralisme. Cela dit, Avenir Suisse, qui défend en principe les mêmes convictions, s’est aussi exprimé en faveur d’un durcissement de la LAT. On pourrait argumenter que le libéralisme exige effectivement des « règles du jeu » aussi légères que possibles, mais surtout que ces règles soient respectées par tous, sinon la concurrence ne joue pas. Or certains cantons n'ont manifestement pas respecté les règles de la LAT (dimensionner la zone à bâtir selon les besoins de 15 prochaines années), ce qui peut justifier leur durcissement même pour un libéral.

Posted by Philippe Thalmann at 11:20
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